Защита жилищных прав

Защита жилищных прав

Рассмотрение вопроса понятия спора, связанного с защитой прав граждан на жилище, невозможно без исследования понятия "спора о праве".
Правовой спор - это разногласие между участниками правоотношения, об их субъективных правах и обязанностях.

Правовой спор представляет собой такую разновидность отношений (взаимодействия) субъектов спора, при которой между данными сторонами имеются противоречия, имеющие юридическое значение. Данные противоречия заключаются во взаимоисключающих (полностью или частично) подходах субъектов к наличию или отсутствию юридических фактов, которые ведут к достижению желаемого для субъектов спора правового результата.

Таким образом, правовой спор возникает в тот момент, когда субъект, которому известно о нарушении его прав или охраняемых интересов, указал на возникшие противоречия в объективной форме, выразил свой подход к наличию или оценке юридических фактов, с которыми связано ущемление его прав и охраняемых законом интересов. Простое же осознание субъектом помех в осуществлении права не является достаточным для возникновения спора, так как это осознание носит чисто субъективный характер.

Согласно положению, предусмотренному в ст. 11 ЖК РФ и ст. 22 ГПК РФ, споры, возникающие из жилищных правоотношений, подлежат рассмотрению в суде. Жилищные споры рассматриваются судом по общим правилам искового производства. Однако существуют некоторые особенности рассмотрения гражданских дел, связанные с правом граждан на жилое помещение. Предметом жилищного спора является то или иное право на жилое помещение, и именно этот предмет спора отличает его от других гражданско-правовых споров. Следовательно, предмет жилищного спора выступает первым признаком спора, возникшего из жилищных правоотношений.

Основания возникновения жилищных споров называются в нормах, регулирующих те или иные виды жилищных отношений или устанавливающих ответственность за нарушение жилищного законодательства. В связи с тем что жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями регулируются, прежде всего, нормами гражданско-правового характера, а значит, являются разновидностью гражданских правоотношений, соответственно при нарушении или оспаривании кем-либо права пользования жилым помещением гражданин вправе прибегнуть к способам защиты прав, предусмотренных гражданским законодательством (ст. 12

Гражданского кодекса РФ дает общий примерный перечень таких способов:
признание права;
восстановление положения, существовавшего до нарушения права,
и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;
возмещение убытков;
прекращение или изменение правоотношения и др.).

Если в гражданско-правовой норме нет конкретного указания на способ защиты права, то обладатель нарушенного (оспариваемого) субъективного гражданского права самостоятельно выбирает способ защиты права, руководствуясь при этом двумя обстоятельствами: а) спецификой защищаемого права; б) характером правонарушения.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства" судам следует иметь в виду, что ими разрешаются жилищные споры между

• наймодателями и нанимателями в домах государственного, общественного и индивидуального жилищных фондов,
• между нанимателями и членами их семьи,
• между гражданами и жилищно-строительными кооперативами, связанные с жилищными правоотношениями,
• и иные жилищные споры, в частности:
• о выселении лиц, самоуправно занявших жилые помещения в домах жилищно-строительных кооперативов либо в принадлежащих гражданам на праве собственности,
• а также самовольно вселившихся в нежилые дома и помещения;
• о выселении из указанных домов, если они грозят обвалом;
• о выселении из самовольно построенных домов, подлежащих сносу, о предоставлении жилого помещения по требованиям, основанным на гражданско-правовых обязательствах (в связи со сносом дома, проведением капитального ремонта, переоборудованием дома в нежилой и т.п.).

Судам подведомственны также споры о предоставлении жилого помещения по требованиям граждан, имеющих в соответствии с законодательством РФ право на внеочередное предоставление жилых помещений, в том числе лиц, которым жилое помещение должно предоставляться в пределах определенного законодательством срока, если этот срок нарушен.

Таким образом, необходимо определить те особенности, при которых возникает, протекает и решается по существу жилищный спор.

Основные процессуальные особенности рассмотрения жилищных споров в суде выражены в субъектном составе участников. Гарантией соблюдения конституционных прав граждан в суде выступает прокурор. В случае, когда при разрешении жилищного спора затрагиваются права несовершеннолетних, суд привлекает к участию представителей органов опеки и попечительства. Таким образом, дополнительно гарантируется охрана государственных или общественных интересов, прав и охраняемых законом интересов граждан.

Предмет доказывания в делах по жилищным спорам имеет ряд отличительных особенностей по сравнению с другими категориями дел. Поскольку предметом исковых требований, как правило, является признание права на жилье либо выселение из жилого помещения, то в предмет доказывания входит законность вселения и фактическое проживание в спорном жилом помещении, условия пользования спорным жилым помещением. Смена нанимателем места жительства, т.е. фактическое выбытие из жилого помещения, также входит в предмет доказывания по жилищным спорам. Почти по всем жилищным делам при определении предмета доказывания особое значение имеют факты, с которыми связано возникновение права на жилое помещение у гражданина и проживающих совместно с ним членов его семьи, так как только наличие такого права на жилое помещение предоставляет права гражданам по пользованию и распоряжению жилым помещением, а также право требовать защиты своих жилищных прав в судебном порядке.

Процессуальная особенность рассмотрения в суде жилищных споров заключается в способах доказывания фактов, подтверждающих правовую позицию по делу. Большинство обстоятельств, таких как факт совместного проживания граждан и ведения общего хозяйства, смена места жительства нанимателем, использование жилого помещения не по назначению и т.д., производится исключительно свидетельскими показаниями. Особенность заключается в том, что по данной категории дел существует приоритет свидетельских показаний над письменными (документами). Констатация совершенно очевидного нарушения гражданином правил снятия и постановки на регистрационный учет по месту, где он "преимущественно проживает", не означает, что суд признает его выбытие как факт расторжения им договора найма. Отсутствие или наличие заключенного брака не является основанием признания либо непризнания членом семьи.

Следует отметить, что в нормах Жилищного кодекса РФ указаны конкретные виды доказательств, с помощью которых могут устанавливаться те или иные факты, подлежащие доказыванию. Например, факт приобретения права на жилое помещение согласно ст. 57 ЖК РФ устанавливается решением органа местного самоуправления и договором социального найма жилого помещения.

Конечно, общие нормы гражданского процессуального права, бесспорно, оказывают воздействие на порядок разрешения жилищных споров, однако в особенности при рассмотрении споров, вытекающих из жилищных правоотношений, входят нормы, устанавливающие особенную подведомственность, особенный круг лиц, участвующих в деле, особенности содержания решения суда и другие, которые относятся к сфере гражданского процесса, несмотря на то что закреплены в жилищном законодательстве.

В заключение хотелось бы отметить, что и во вновь принятом жилищном законодательстве содержится очень мало специальных процессуальных норм, что порождает массу сложностей при рассмотрении и разрешении жилищных дел. Осуществляя правосудие по гражданским делам, и по жилищным делам в частности, суд применяет нормы материального и процессуального права, однако "в отличие от применения материально-правовых норм, направленного на устранение последствий гражданского правонарушения и урегулирование спорных отношений, нормы гражданского процессуального права, устанавливая наиболее оптимальные условия для достижения объективной истины по гражданским делам, обеспечивают тем самым правильное применение норм материального права, правильное разрешение споров, исследованных судом". Безусловно, без применения норм процессуального права осуществление правосудия невозможно. Так как конечной целью правоприменения в гражданском судопроизводстве является реализация норм материального права, т.е. приведение фактического поведения субъектов спорного материального правоотношения в соответствие с предписаниями применяемых судом норм права. Применение норм процессуального права является лишь средством для достижения этой цели. Возникающие при этом гражданско-процессуальные отношения необходимо рассматривать как "надстроечные над первичными, материальными, через последующее звено - судебную деятельность". Что касается жилищного законодательства в целом, то необходимо признать, что и в настоящее время оно не способно эффективно регулировать жилищные правоотношения. Традиционно в советском праве кодифицированные законы, т.е. кодексы, играли особую, ключевую, роль в регулировании отношений. В условиях проведения экономической реформы в жилищной сфере, соответственно становления и обновления права нельзя надеяться на то, что сам по себе новый Жилищный кодекс привнесет особое содержание в правовые отношения. Однако следует учесть законодательные традиции, существующую юридическую практику, юридические кадры, подготовленные к восприятию именно кодексов, и, отсекая все лишнее, выбрать тот материал, который, будучи кодифицированным, сможет стать надежным маяком в таких жизненно важных правоотношениях, как жилищные. Реализация этой задачи как в области правотворчества, так и в ходе правоприменения не так проста, как это может показаться на первый взгляд. Представляется, актуальной задачей для судов будет становление правильной и непротиворечивой практики применения ЖК РФ.