Приватизация недвижимости. Реприватизация недвижимости

Приватизация недвижимости. Реприватизация недвижимости

Приватизация - это переход объектов государственной собственности в частную.
Возвращение имущества из государственной собственности их бывшим владельцам называется реприватизацией.

Приватизации и реприватизации часто подвергается жилая недвижимость, ранее приватизированная у частных владельцев или созданная за счет государственных средств.

В процессе приватизации государственной жилой недвижимости должен соблюдаться генеральный принцип целесообразности всех реорганизаций и реформ - "Не навреди".

Сформулируем ряд требований к приватизации, основанных на опыте стран с развитой рыночной экономикой и бывших социалистических государств.

1. Приватизация государственного жилья не является догмой или модой. Она требует тщательного отбора объектов, чтобы государственное жилье оставалось достаточным для решения социальных задач, возникающих перед страной.

2. Приватизация не должна вести к резкому и необоснованному росту цен и квартирной платы. Повышение платы квартиросъемщиков должно быть постепенным и экономически обоснованным.

3. Механизм приватизации должен поощрять капиталовложения новых собственников в модернизацию и санирование приватизированных домов и участков.

4. Приватизация должна проходить во время относительно благоприятной конъюнктуры, когда у населения достаточные доходы и накопления, чтобы реально приспособить новую собственность к потребностям и уплатить в случае необходимости соответствующие взносы. Тяжесть взносов за приватизацию, если она платная, должна быть соизмеримой с платежеспособным спросом населения и условиями предложения на рынке жилья.

5. Приватизации государственного жилья должна предшествовать широкая информационная кампания, объясняющая населению преимущества и выгоды участия в ней.

6. Целесообразно, чтобы приватизация жилого фонда включала в себя социальные соображения: дифференциацию цены выкупаемой квартиры в зависимости от ее площади, качества, и размеров семьи, числа детей, инвалидов. Некоторые преимущества могут быть предоставлены семьям, проживавшим в этих квартирах до приватизации.

7. Приватизация может тяжело отразиться на социально-политической ситуации в стране, если она будет носить характер пропагандистской кампании и проводится некомпетентно, безответственно, корыстно. Массовое критическое отношение, недоверие к приватизации жилья является одной из главных угроз реформам. Поэтому каждый шаг в процессе приватизации государственного жилья должен быть обоснованным, публичным, доступным общественному контролю.

Приватизация эта всегда возмездна для государства, и безвозмездна для граждан, и это логично, ибо государственные жилища были выкуплены или построены на бюджетные деньги. Значит, вырученные за государственные квартиры средства должны поступить обратно в бюджет, т.е. на нужды населения страны.

Один из важнейших элементов приватизации является восстановление частной собственности на жилье как на самую большую часть накопленного национального богатства.

Приватизация жилья носит всеобщий характер. Невозможно провести ее при переходе к рыночной экономике дифференцированно по социальным, территориальным или национальным признакам. Она предоставляет возможность всем, кто живет в государственном жилом фонде и кто хочет этого, стать собственниками занимаемой ими жилой площади.

Приватизация жилья, в отличие от приватизации природных ресурсов, предприятий в промышленности и сфере услуг, исключает опасность возникновения частных монополий, которые могли бы нарушить свободную конкуренцию на жилищном рынке, т.к. каждая семья получает в собственность бывшую государственную квартиру, в которой она живет.

Приватизация носит социальный характер, т.к. она проводится практически бесплатно.

Приватизация ведет к образованию собственности у населения, которую можно покупать и продавать, дарить и наследовать, закладывать и сдавать в аренду. Возникает огромный и емкий жилищный рынок - важная составная часть рыночной экономики.

Частная собственность на жилье способствует смягчению жилищной проблемы, т.к. возникает динамичный рынок жилых объектов. Собственники могут продать свою квартиру и приобрести себе другую, более подходящую по размерам, качеству и местоположению, обратить излишки жилой площади в капитал и пустить его в оборот.

Возникла возможность сдать свою жилую площадь в аренду и получать доход.

У собственника совсем другое отношение к своему жилью, чем у проживающего в государственной квартире. Он готов вкладывать средства и труд в ремонт и модернизацию, благоустройство окружающей территории, чтобы не уменьшалась потребительная и рыночная стоимость, воплощенная в его квартире или доме. Наглядной демонстрацией этого стал массовый и дорогой ремонт квартир, замена сантехнического оборудования, вставка новых окон, дверей в свои квартиры в городах и поселках России после приватизации.

В приватизации жилого фонда в России было значительно меньше нарушений законности и злоупотреблений, чем в приватизации государственной собственности в других отраслях экономики, так как она проводилась бесплатно и каждая семья получала право собственности на площадь, на которой она проживала.

Конечно, в проведенной приватизации были недостатки. Например:

- бесплатные жилища получила только часть населения, правда, очень большая. Владельцы собственных домов, а таковыми является почти все население деревень, поселков и части жителей районных и областных городов, так же как и хозяева кооперативных квартир, в получении этой части накопленного национального богатства не участвовали. Правда, владельцам домов были переданы в собственность участки, на которых эти дома находятся;

- имевшее место при социализме неравенство в размерах, качестве и местоположении государственных квартир было закреплено приватизацией. Жители роскошных и огромных квартир в лучших жилых районах оказались в отличие от обитателей блочных пятиэтажек владельцами огромных капиталов;

- в связи с приватизацией государство стало выплачивать частичную компенсацию при приобретении жилья в собственность. Резкий взлет цен на жилую недвижимость в течение нескольких лет лишил такой возможности основную массу населения даже несмотря на некоторое облегчение получения кредитов. До сих пор приобретение квартир доступно лишь гражданам с уровнем доходов многократно выше среднего. Именно эти граждане и получают государственную компенсацию.

Одним из вариантов приватизации жилья является реприватизация - восстановление в правах собственности лиц, лишенных этих прав в результате конфискационной (безвозмездной) национализации. Основными формами реприватизации являются реституция, т.е. возвращение собственности прежним владельцам в натуральном виде, и компенсация стоимости жилых объектов государственными ценными бумагами, реже, деньгами. На практике чаще всего используются одновременно и та и другая формы - частичная реституция и частичная компенсация ценными бумагами.

Реприватизация бывает с компенсацией материального ущерба, нанесенного собственнику, или без нее. При реприватизации могут возникать встречные требования у бывшего собственника жилой недвижимости и государства. Бывший собственник может потребовать компенсации доходов, не полученных им за время нахождения приватизированного объекта в руках государства, государство может выставить встречные требования - попытаться зачесть свои расходы на поддержание жилого объекта в эксплуатационном состоянии, на модернизацию и капитальный ремонт, если они проводились.

В процессе реституции возникают проблемы с жителями домов, заселенных туда властями после проведения социалистической национализации, а теперь передаваемых прежним владельцам.

Возвращение объектов жилой недвижимости их бывшим владельцам может иметь другое экономическое содержание в отличие от приватизации квартир, построенных на государственные средства. Здесь речь идет не о передаче в частную собственность потребительной стоимости, одновременно представляющую собой необходимую для человеческой жизни услугу, а о возврате крупных капиталов в виде зданий и участков земли: доходных многоэтажных домов, в которых сдаются не только квартиры, но и помещения для торговых, развлекательных фирм, бюро, кафе, аптек. Были случаи возвращения дворцов, средневековых замков с прилегающими лесопарками.

Реприватизация жилой недвижимости проводилась в обеих формах - реституции и компенсации - в бывшей Чехословакии (позднее в Чехии), Венгрии, Словении, Хорватии, Болгарии, Эстонии. В России, Украине, Белоруссии, республиках Центральной Азии, Закавказья и Казахстана реприватизации не проводилось.

В странах, где проводилась реприватизация, доля жителей, которых затронуло социалистическое безвозмездное изъятие жилой собственности, была довольно велика; проведена она была относительно недавно, и к началу проведения преобразований форм собственности в связи с переходом от социализма к капитализму еще были живы поколения, помнившие принадлежавшие им дома и участки. Поэтому с социально-психологической и политической точки зрения возврат или компенсация жилого имущества способствовали смягчению напряженности и привлечению симпатий населения к новому режиму.

На территории России к началу социалистических преобразований население в основном было сельское. У него, за исключением 2 - 3 богатых семей в большой деревне, домов не отнимали. Собственники больших домов в городах, принадлежавшие к высокообеспеченным слоям населения, эмигрировали или погибли во время революции и гражданской войны, а также в период репрессий в 30-е годы. Во время Второй мировой войны на территории наиболее населенной части нашей страны большинство городов европейской части России были буквально стерты с лица земли. Эти города и поселки, так же как и новые промышленные центры, отстраивались заново. Так что по сравнению с Чехией, Венгрией или Эстонией доля старых досоциалистических жилых построек в городах России была незначительной.

Кроме сказанного, следует вспомнить, что национализация жилья в России проходила примерно на четверть века раньше, чем в перечисленных выше государствах, где позднее была проведена реприватизация, в частности реституция. В ряде стран реприватизация жилья явно преследовала этнические цели - ущемления интересов и вытеснения представителей других народов, переселившихся в Эстонию и Хорватию после установления в них социалистического строя.

В России после более чем за 75 лет советской власти практически не осталось людей, осознававших себя наследниками немногих, сильно запущенных, часто не подвергавшихся ремонту с момента залпа "Авроры" старых домов. Реприватизация была не актуальна, она могла лишь обозлить значительную часть населения, живших в условиях квартирного дефицита, поэтому она не проводилась.